(NETTAVISEN): Uro i verdensøkonomien har ført til nedgang på børsen og et nedadgående boligmarked. Boligprisstatistikken for oktober viste at boligprisene falt mer enn de normalt gjør i denne måneden, og det var det største oktoberfallet på 14 år.

– Det er ikke tvil om at vi har beveget oss fra selgers til kjøpers marked, sa Renate Sørestrand-Hansen, administrerende direktør i DNB Eiendom, i forkant av Eiendom Norges fremlegging av tallene.

Kjøpers marked betyr at det er mange objekter å velge mellom, og det kan igjen føre til at du som boligselger risikerer å få mindre penger for boligen enn du kanskje forventer.

Så hva kan du gjøre for å prøve å heve verdien på boligen, eller med andre ord: prøve å få budkrig om huset eller leiligheten din selv når det er kjøpers marked? Nettavisen har snakket med flere boligeksperter, for å høre hva de tror.

– Kan bety 200.000 kroner

Grethe Wittenberg Meier, administrerende direktør i Eiendom Norge, sier at i den fasen vi er i nå, er det verdt å bruke tid på å gjøre boligen så attraktiv som mulig.

– Du bør bruke tid på å sette den i stand så mye som mulig – det som er lett å pusse opp, samt maling og eventuelt fikse lister og annet som ikke er helt på stell, sier hun til Nettavisen, og påpeker at det gjerne lønner seg.

Hun mener at du ikke trenger å legge så mye penger i det, men bruker du 30.000 til 50.000 kroner på å fikse det som har noe å si for førsteinntrykket, kan det betale seg. Det er snakk om å fikse det som «henger» litt, ordne eventuelle uteareal, gangen og som nevnt male og kanskje fikse lister.

– Det kan gi deg flere budgivere, og det kan fort bety et par hundre tusen kroner, sier Meier.

Også Helene Solberg, eiendomsmegler i DNB Eiendom, trekker fram hvor viktig det er å sette i stand det som ikke er helt på stell.

– De småtingene som man vanligvis ikke trenger å gjøre noe med, er enda viktigere å fikse opp i nå enn før, sier hun til Nettavisen.

Solberg ser et tydelig skifte fra selgers marked i fjor til kjøpers marked nå, og at detaljer har mye større betydning i høst.

– Eksempler er løse lister, løse dørhåndtak, hakk i sparkel og møkkete vegger i trapper etter små barnehender, og generelt små ting som er enkelt å fikse, sier hun.

Dette er ekstra viktig i kjøpers marked, fordi det er mange boliger å velge mellom, og de små detaljene vil ha en større verdi for deg som selger.

– Hvis det er et kosmetisk forbedringspotensial kan det være et argument for kjøperne til å presse prisen mer ned enn det koster å fikse opp i det, sier Solberg.

Maling og småfiks er med andre ord det som skal til for å gi aktuelle boligkjøpere et bedre inntrykk av boligen din, ifølge tipsene til Meier og Solberg. Det kan gi mer penger på konto.

– Det er umulig å si konkret hvor mye du tjener på å fikse disse tingene før salg, det kommer helt an på hva slags type bolig du selger. Men rabatten du eventuelt gir til en kjøper, kan bli større enn kostnaden for å fikse opp boligen din, sier Solberg.

Banksjef Martin ser en ny trend hos kundene: – Det er ikke én «quick fix» for alle

Bør prise ned boligen

Meier sier at de ser at det er spesielt én ting som er viktig for å få solgt boligen raskt nå – i kjøpers marked.

– De som er villige til å prise ned boligen litt, får mer trafikk og interesse for boligen sin. Da har de også fått flere budgivere og mer kamp om objektet, sier hun, og påpeker at det er markedet som bestemmer prisen – ikke eiendomsmeglere.

Hun viser til et eksempel fra Privatmegleren, hvor en bolig nylig ble lagt ut for 3,4 millioner kroner og det ikke var noen respons. Etter at prisen ble justert ned til 3.190.000 kroner var det flere interessenter og budgivere, og boligen gikk for 3.375.000 kroner.

Et annet eksempel er en bolig hvor selger ville ha en prisantydning på 6,7 millioner kroner. Meier forteller at megleren anbefalte 6.490.000 kroner, og det var mange interessenter, så boligen ble solgt for 6.770.000 kroner.

– Det er det psykologiske aspektet her. Mange ser boligen og tenker at den er fin, men er egentlig litt for dyr, samtidig som den er innenfor budsjettet så de kan klare det. Og så blir det konkurranse, og de blir revet med i budrunden, forklarer Meier.

Markedet er ikke der ennå at folk ikke har råd til å sitte på boligene de har, men de ser at flere får mindre i lån enn før. Det kan derfor gjøre det vanskeligere for flere å få kjøpt boligen de trenger eller vil ha.

– Mal hele leiligheten

Jan Oftedal jobber hver dag med å renovere boliger, gjennom firmaet Solgt.no hvor han er en av grunnleggerne. Han har erfart hva som funker – sett med både kjøpers og selgers øyne.

– Ikke start med for dyre oppgraderinger. Gjør de grepene som har lavest kostnad, men som gir visuelt store utslag, sier han til Nettavisen.

Han mener at det første du bør gjøre er å sparkle over hull og andre merker i vegger.

– Så er det fornuftig å male hele leiligheten, både vegger, tak og lister, og eventuelt karmer. Samtidig kan du bytte ut slitte dørhåndtak og dører. Noen dører kan slipes på og males for å gi et bedre inntrykk, sier Oftedal.

Har du råd til å bytte ut gulvene i boligen, anbefaler han å legge laminat eller parkett.

Oftedal anbefaler å male boligen i en nøytral gråbeige farge, som både er nøytral og varm.

– Det ser varmere og koseligere ut. Det er også en nøytral fargetone som passer til mye interiør, og du får mer kontraster enn med en vanlig hvit farge, sier han.

Som du kan se av bildene øverst i saken, er det ikke nødvendigvis så mye som skal til før et rom ser helt annerledes ut.

– Det kan koste deg under 10.000 kroner, sier Oftedal, og viser til hva de har gjort på soverommet i den aktuelle boligen som er avbildet.

I Instagram-innlegget under, kan du se eksempler på noe enkel oppussing Solgt.no har gjort:

Kan tjene en halv million kroner ekstra

Også Hans Christian Espenes mener det er avgjørende å gå grundig gjennom boligen og fikse eventuelle feil og mangler i boligen nå. Han er eiendomsmegler, partner og salgsleder i Privatmegleren i Trondheim, og også kjent fra TV3-programmet «Boligjakten».

Han mener at en oppgradering av boligen vil lønne seg uansett hvor du bor, men hvorvidt du skal legge penger i oppgradering av bad og kjøkken avhenger av hvor attraktiv beliggenheten på boligen din er. Det er imidlertid, som nevnt, mange andre smågrep du kan gjøre for å gjøre leiligheten eller huset ditt mer attraktiv i kjøpers marked, og Espenes er klar på én ting:

– Skifte av gulv er en meget rimelig affære for å gi et godt inntrykk av boligen din. Du kan få gulv til 300–400 kroner kvadratmeteren, og er boligen på 100 kvadratmeter koster det deg ikke mer enn 30.000–40.000 kroner, sier han, og legger til:

– Oppussing av boligen før salg kan raskt skille salgssummen med 20 prosent.

Espenes viser til et boligsalg han nylig gjorde i Trondheim, hvor småting var fikset, gulv byttet og leiligheten var nymalt. Selger fikk over 3,5 millioner kroner for boligen, mens naboleiligheten like etterpå gikk for 2,8 millioner kroner.

Den dyreste boligen hadde imidlertid også et nyoppusset bad.

Å sette inn en lettvegg og en dør koster «ingenting». Du kan tjene opptil en halv million kroner på å få inn et ekstra soverom.

Eiendomsmegler Hans Christian Espenes

Samtidig er det ett grep du kan gjøre for å gjøre boligen mer attraktiv og få bedre pris ved salg: få inn et ekstra soverom.

Loftstue og kjellerstue er ikke like populære i dag som for ti år siden, erfarer Espenes, og derfor bør man gjøre det om til ett eller flere soverom. Her må man imidlertid passe på å ha godkjente vinduer og få soverommet godkjent av kommunen før salg.

Også folk som har leilighet kan fort tjene på å få inn et ekstra soverom, om planløsningen i leiligheten gir deg mulighet til det.

– Du kan tjene opptil en halv million kroner på å få inn et ekstra soverom. Å sette inn en lettvegg og en dør koster «ingenting». For noen tusenlapper kan du fort få igjen flere hundre tusen kroner ved salg, sier Espenes.

Han sier at det spesielt er aktuelt i dag når renta går opp, og utleie av soverom kan være med på å finansiere boligen.

Med de tre grepene eiendomsmeglerne trekker fram – maling, småfiks og ekstra soverom – kan du altså gjøre boligen din langt mer attraktiv i kjøpers marked.

Små grep kan endre kjøkkenet

Det er flere små grep du kan ta for å gjøre boligen din visuelt sett bedre., i tillegg til de allerede nevnte grepene. Oftedal i Solgt.no trekker fram bytting av gamle stikkontakter som har blitt misfarget, bytte taklamper for å få best mulig lys i boligen under visning, og bytte ut fronter eller male eksteriøret på kjøkkenet.

– Å bytte beslag og knotter på kjøkkenet og garderobeskap, og å bytte benkeplate koster heller nødvendigvis ikke så mye. Jeg ville anbefalt en laminat benkeplate, ny oppvaskkum og kran. Har du et kjøkken med bestemorsfliser, kan du male dem i en nøytral farge, råder han.

Badet kan også fikses på, og du trenger ikke gjøre kostbare grep. Maling av gulv- og veggfliser er et enkelt grep for å gjøre det visuelt finere, mener Oftedal.

– Alle disse grepene er med på å løfte en bolig som ser ut som et totalt oppussingsobjekt. Det kan tiltrekke seg kjøpere, også de som vil pusse opp selv. Jeg mener du potensielt kan få én til tre ganger så mye igjen for pengene, som du bruker på oppussingen, sier han.

– Og så må du få ryddet vekk alle personlige eiendeler og vaske boligen. Sørg også for kontraster i interiøret til visning, sier Oftedal.

Solberg i DNB Eiendom mener også at styling er viktig.

– Få store bilder opp på veggene i stedet for flere små, og store tepper under sittegrupper vil også bidras til å gi et «lunere» inntrykk. Fjern alt av svarte og mørke ting, spesielt kontorstoler med hjul, fordi de minner bare om store edderkopper på bildene, sier hun og påpeker.

– Og husk at det er lov til å flytte litt på ting underveis i fotograferingen, og det trenger ikke se helt likt ut på visningen.

Eiendomsmegleren fraråder også å bruke private bilder fra i sommer i boligannonsen, de kan heller megler vise på visning. Det er bedre å ha færre gode bilder enn 40 dårlige bilder i en annonse, mener Solberg.