Sommeren 2019 arvet Jørgensen og søsknene en hytte som de solgte. Da var han 24 år, bodde i kollektiv og hadde to år igjen av sivilingeniørstudiet produktutvikling og produksjon ved NTNU i Trondheim.

Han trivdes godt i kollektivet, og så ikke for seg å flytte med det første. Han så imidlertid sitt snitt til å likevel komme inn på boligmarkedet. Ved hjelp av 1,7 millioner kroner fra hyttesalget, noe oppsparte midler og gode inntekter fra sommerjobben i oljebransjen, fikk han til slutt boliglån av banken for å kjøpe utleiebolig.

Han kjøpte en halvpart av en tomannsbolig i hjembyen Kristiansand, og to dager etter overtakelse kom de første leieboerne inn.

Det var Palmesus-festival i byen, og i løpet av én helg tjente han 37.000 kroner. Han hadde ikke mye penger igjen etter boligkjøpet, men leieinntektene den helga ga ham nok til å pusse opp boligen før studenter ankom byen og han for alvor kunne starte med boligutleie.

– Jeg gjorde to enkle grep: Jeg pusset opp overflatene og endret litt på romløsningen og fikk laget to ekstra soverom. Verdien til boligen økte med rundt 400.000 kroner kroner, sier han til Nettavisen.

Man blir litt hektet. Jeg så hvor god margin jeg kunne ha, og jeg tenkte at «dette må jeg gjøre igjen

Morten Mosvold Jørgensen

400.000 kroner er også summen han i dag har i årlige leieinntekter bare fra denne ene boligen, forteller han.

Kapital omtalte historien til Jørgensen først (for abonnenter).

Investere i bolig? Her er pendlerstrøkene i Oslo-området som kan gi høy prisvekst

Millioninntekt

Etter at de første leietakerne var på plass etter oppussingen, og pengene begynte å renne inn, bestemte han seg for å gjøre dette en gang til.

– Man blir litt hektet. Jeg så hvor god margin jeg kunne ha, og jeg tenkte at «dette må jeg gjøre igjen», forteller han.

Takket være god verdistigning på den første boligen, kunne han ved hjelp av refinansiering få ut en del av egenkapitalen og dermed få kjøpt en ny bolig i Kristiansand. Også denne gangen brukte han mindre penger på oppussing enn han ville få i verdistigning. Da flere nye soverom sto klare, kunne bare leietakerne komme.

– Jeg pusset opp den andre boligen mer enn den første. Da var jeg varm i trøya og turte å ta flere sjanser, forklarer han.

Selv om han så at leieinntektene var noe han nesten kunne leve av, valgte han å fortsette på studiet. Men investeringene fortsette han med.

I dag eier han 12 utleieboliger og har 53 leietakere i Kristiansand, som gir leieinntekter på 3,9 millioner kroner i året. Utleieboligene er til sammen verdt 47 millioner kroner.

Han har ikke gått inn med mer enn 2,5 millioner kroner selv, men egenkapitalen hans er i dag på 15 millioner kroner.

Ifølge årsregnskapet for 2021 hadde Jørgensens aksjeselskap MMJ Eiendom AS ved årsskiftet en egenkapital og gjeld på drøye 22 millioner kroner. Inntektene endte på 861.386 kroner, mens årsresultatet var på nesten 22.000 kroner. Jørgensen forklarer overfor Nettavisen at han har kjøpt eiendommer verdt mellom ti og 20 millioner kroner bare i 2022, og har dermed fått inn en del nye leieinntekter i år. En del av inntektene går også direkte til ham privat, da noen av eiendommene ikke står på selskapet hans.

– Trenger ikke være glup for å bli rik

Det er en blanding av hus, leiligheter og tomannsboliger, med alt fra ett til seks soverom han leier ut. De fleste boliger leier han ut til studenter, men han har også noe utleie gjennom Airbnb i løpet av året.

– Levde du på adrenalin da du fortsatte med investeringene?

– Når du sitter i budkrig er det adrenalin og høy puls. Men jeg er analytisk, og tenker ikke med følelsene når jeg tar slike beslutninger og ser at noe er økonomisk smart. Men jeg kan bli litt revet med i budkrig, sier han.

Samtidig understreker han:

– Jeg har har aldri tapt en budkrig, men jeg har heller ikke gjort noe dumt.

Morten Jørgensen mener at det ikke er krise om man betaler et par hundre tusen kroner mer enn man synes en bolig er verdt, fordi man ofte tjener pengene raskt igjen på grunn av prisveksten og oppussing. Det er i alle fall slik han erfarer boligmarkedet etter starten som eiendomsinvestor.

– Du trenger ikke å være glup for å bli rik, sier han, som i dag også eier og bor i egen bolig i Kristiansand.

Har du gjort investeringer, enten i aksjer, bolig eller noe annet spennende, som du har tjent godt på? Om du vil dele din historie og dine erfaringer med våre lesere, ta gjerne kontakt med journalisten på e-post: nina.lorvik@nettavisen.no.

Slik lykkes han med boligkjøpene

Det er spesielt tre grep som har ført til at han har lykkes med å få kjøpt boligene han har ønsket.

– Om du tenker at en bolig er et kjempekjøp, er det kanskje mange som tenker det samme. Da kan det være vanskelig å prøve å få en god pris, og derfor prøver jeg å kuppe den – kanskje til prisantydning, sier han.

Et annet grep Jørgensen har tatt flere ganger når han har prøvd å kuppe boliger, er å legge inn lukkede bud. Da legges budet fram kun for selger, og andre interessenter får ikke beskjed.

Før han har lagt inn lukkede bud, har han prøvd å finne ut om selger har noen spesielle ønsker. For eksempel om selger vil sette igjen noen møbler for å gjøre flyttingen enklere, eller om han eller hun har en ønsket overtagelsesdato.

– Det er ikke bare prisen du kan forsøke å forhandle om, poengterer han.

Ekspertenes tips i et urolig marked: Disse aksjene ville de satset på nå

– Er det ikke litt usolidarisk med lukkede bud?

– Det er ikke det, fordi det er ingen som tvinger selger til å godta, svarer han.

Jørgensen har også prøvd seg med lukkede bud under budrunder. Men da har han også benyttet et tredje grep som har hjulpet ham:

– Trikset er å vente til de andre er ferdige med å by. Når det kun er én budgiver igjen, legger jeg inn et lukket bud på kanskje 50.000 kroner over det andre budet, men med samme budfrist. Da må selger velge mellom budene våre, sier han.

Nå kjøper han imidlertid flest boliger «off market». Han kan for eksempel ta kontakt med noen som leier ut boliger, og spørre om de vil selge til ham. Da slipper han konkurrenter, men han sier at det er litt jobb å finne gode objekter.

– Ganske lukrativt

Etter at han innså at han kunne tjene nok til å leve av eiendomsinvesteringer og boligutleie, vurderte han å slutte på studiene. Men kompisene bodde i Trondheim, og han ønsket å ha noe å eventuelt falle tilbake på senere i livet.

Da mastergraden var i boks, satset han for fullt på det som til da hadde vært en bijobb ved siden av studiene. I dag består arbeidsdagene hans i hovedsak til å utvikle nye eiendommer, mens forvaltningen av eksisterende eiendommer tar rundt 20 prosent av tiden hans.

– Alt avhenger av om du har gode systemer for å gjøre forvaltningen smidig. Kodelåser på alle boliger har gjort inn- og utflytting lettere, mens proff fotograf og 3D-visninger gjør at leietakerne får et godt inntrykk uten å møte fysisk på visning, sier han.

Arbeidstiden er varierende. Noen dager jobber Jørgensen én time, mens andre dager jobber han 16 timer. Alt han gjør har han lært selv. I dag driver han aksjeselskapet MMJ Eiendom AS.

Ser et skifte i boligmarkedet: Disse Oslo-strøkene kan bli prisvinnere

Ikke bekymret over markedet

– Hvor mye tar du ut i lønn i året?

– Tre av de tolv eiendommene er ikke eid av selskapet mitt, men av meg privat. Så en del av leieinntektene jeg får derfra, tar jeg som lønn. Noe av inntektene går også inn i selskapet mitt, sier han.

– Når du får leieinntekter, og verdien av boligene stiger av oppussing og prisvekst i markedet, blir det mange millioner. Du må være toppsjef i et stort konsern for å kunne skape de samme verdiene som ansatt. Det er ganske lukrativt, sier han.

Jørgensen mener det er prisveksten i markedet som virkelig gjør den store forandringen. Det siste året har boligprisene i Kristiansand økt med 8,3 prosent, ifølge tall fra Eiendom Norges rapport for andre kvartal. Hittil i år har prisene derimot økt med 12,8 prosent.

Han er ikke så bekymret for at svingninger i markedet skal påvirke driften hans.

– Man må ha gode leieinntekter og tåle høyere renter. Jeg har flytende rente nå, men har ganske god margin før jeg begynner å slite. Jeg har frisk kapital stående klar som jeg kan benytte for å sikre at jeg utnytter markedet uansett hvordan det går, sier han.

På innsiden av Oslos skjulte boligmarked: – Ofte er det profilerte personer som ønsker å holde en lav profil

Styrer unna Oslo-markedet

Hytta han og søsknene solgte i 2019 har han ikke prøvd å kjøpe tilbake, til tross for at økonomien er langt bedre enn for tre år siden. Jørgensen har imidlertid vurdert å prøve seg på hyttemarkedet.

– Jeg har tenkt på det, men det er mer risiko, fordi hyttemarkedet svinger litt mer. Så foreløpig holder jeg meg til det jeg kan, sier han.

Jørgensen mener det er lurt å holde seg til ett område, og være veldig god på sin nisje.

– Hvis jeg er ekspert på et boligområde på fem kvadratkilometer kan jeg fange opp mulige gode kjøp, sier 27-åringen.

Om du tenker at en bolig er et kjempekjøp, er det kanskje mange som tenker det samme. Da kan det være vanskelig å prøve å få en god pris, og derfor prøver jeg å kuppe den – kanskje til prisantydning

Morten Mosvold Jørgensen

Nettopp derfor styrer han også unna andre byer, i alle fall foreløpig. Og er det én by han er bestemt på å holde seg helt unna, er det Oslo.

– Jeg kommer ikke til å røre Oslo-markedet. Det er en kjempedårlig investering, fordi boligene er alt for dyre i forhold til hva du kan ta i leieinntekter. Hele investeringen blir bare en spekulasjon i ytterligere prisvekst, sier Jørgensen.

– Min filosofi er å ha noe håndfast, så jeg er sikret gode inntekter, så får alt annet være en bonus, sier han.

– Ikke umulig å gjenskape suksessen

Henning Lauridsen, administrerende direktør i Eiendom Norge, sier boliginvesteringer og utleievirksomhet ikke er uten risiko.

– Det krever både kompetanse om markedet og god håndtering av leietakere. Risikoen vil være ekstra stor dersom man kjøper en utleiebolig med lav avkastning på utleien, sier han til Nettavisen.

– Både renter og andre kostnader kan øke og i verste fall gjøre utleien ulønnsom, påpeker Lauridsen.

Endringer i rammevilkårene for utleie kan også endre seg, for eksempel skatteøkninger, trekker han fram. Hvilke leietakere du får, har samtidig noe å si for hvor bra det går. Lauridsen oppfordrer derfor til å regne på ulike scenarier før man kjøper en utleiebolig.

– Hvordan er mulighetene for å gjenskape Jørgensens suksess, vil du si?

– Det er ikke umulig å gjenskape suksessen hans. Det er imidlertid mye som taler for at den nesten sammenhengende sterke prisveksten som har vært i boligmarkedet siden starten av 1990-årene, er historie. I årene fremover vil utviklingen i boligprisene trolig være langt mer moderat, svarer han.

Dette mener han vil redusere mulighetene for rask vekst i utleieporteføljen, og forklarer årsaken:

– En viktig forutsetning for vekst er at verdien på utleieboligene man eier øker, slik at man kan bruke dem som panteobjekt og egenandel til lån til kjøp av neste utleiebolig, sier Lauridsen.